Кондиционер может упасть с фасада дома – кто должен отвечать за опасный объект

Представьте ситуацию: жители или председатель ОСИ обнаружили, что на фасаде многоэтажки внешний блок кондиционера вызывает опасения: неверно прикреплён или видны явные дефекты. При этом владелец квартиры не спешит исправлять недоделки. Похожая ситуация, к слову, случилась в одном их столичных ЖК.

Tengri Home выяснил, что делать в таких ситуациях и как заставить собственника привести конструкцию в порядок.

"Кондиционер с фасада может упасть на детей"

В соцсетях казахстанцы обсуждают ситуацию, возникшую в одном из столичных ЖК. Председатель ОСИ обнаружила на фасаде дома кондиционер, который, по её словам и результатам опубликованной технической экспертизы, смонтирован с нарушениями.

Фасад дома одного из столичных ЖК. Скриншот поста в аккаунте zhaloby.astana в instagram

К посту прикреплены фотографии экспертного заключения по техническому обследованию фасада ЖК.

"По экспертному заключению аттестованной аккредитованной компании этот кондиционерный блок несёт прямую угрозу жизни людей, так как он смонтирован непосредственно на фиброцементную плиту. Это заключение скидывала собственнику и уведомление. Уже почти месяц я за ним бегаю, объясняю, что кондиционер с фасада может упасть, на пандусе бегают дети. Если он с высоты девятого этажа упадёт на детей, последствия будут плачевными. И что мне делать? Как заставить человека убрать это?" — спрашивает председатель ОСИ.

По её словам, она обращалась к участковому и в ДЧС, но осталось непонятным, в чьей зоне ответственности решение этого вопроса.

Поскольку похожие случаи могут быть не единичными, Tengri Home выяснил у экспертов, что можно предпринять в таких ситуациях, как фиксировать нарушения, куда обращаться, а также кто и за что должен отвечать.

Дисклеймер: Tengri Home подчёркивает, что описанный случай приведён в качестве примера. Эксперты прокомментировали не конкретно этот кейс, а аналогичные истории.

Опасный кондиционер на фасаде дома — кто и как должен поступить

Кондиционеры — индивидуальное имущество жильцов

Председатель правления Ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин подчёркивает: председатель ОСИ не обязан проверять каждый кондиционер. В законах это не прописано. В многоквартирном доме могут находиться десятки сплит-систем, и каждая из них может быть потенциально опасна. Сколько надо времени, чтобы следить за всеми конструкциями?

"По правилам управления объектом кондоминиума председатель ОСИ или субъект управления — это управляющие компании, КСК, НСУ — комиссионно вместе с членами совета дома проводят осмотр и составляют инвентарный перечень общего имущества и акт осмотра. Если вдруг выявилось, что где-то неправильно установлен внешний блок кондиционера, то председатель вправе уведомить владельца квартиры об этом. Задача председателя — осматривать не кондиционеры, что является индивидуальным имуществом собственника, а исследовать общедомовое имущество", — объясняет Павел Шульгин.

Экспертиза установленного кондиционера — когда она нужна

Допустим, кондиционер "висит на соплях". Адвокат Абзал Касымжанов говорит, что для обращения в госорганы заранее заказывать экспертизу необязательно.

"Если видно, что блок накренился, крепления отошли или облицовка разрушается, следует сразу сообщать об опасности, приложив фотографии и видео. Не нужно откладывать обращение до получения платного заключения. В суд также можно обратиться и без заранее заказанной экспертизы. Если существенные обстоятельства требуют специальных научных знаний, суд назначает экспертизу. Заключение обследовавшей дом компании, полученное в частном порядке, может быть доказательством, но автоматически не становится судебной экспертизой и не исключает её назначения", — поясняет адвокат.

Он рекомендует составить акт осмотра: указать адрес, этаж, дату, время, обнаруженные повреждения, присутствовавших лиц.

Кондиционеры. Фото: depositphotos.com

Если есть подозрения, что оборудование прикрепили к фасаду здания, а не к его конструктиву, то лучше заказать экспертизу, чтобы доказать возможную опасность блока.

"Видеозапись и техническое исследование решают разные задачи. Видео фиксирует лишь внешние признаки. По изображению с земли сложно достоверно определить, закреплён блок только на облицовке или крепёж проходит в стену. Специалист уже устанавливает, к чему фактически прикреплён кронштейн, выдерживает ли основание нагрузку и какие работы необходимы", — рассказывает Абзал Касымжанов.

Но тут могут возникнуть проблемы. Дело в том, что для техобследования эксперт может запросить проектно-сметную документацию дома. В старом жилом фонде таких бумаг не найти. А в новостройках, по словам Павла Шульгина, застройщик редко передаёт ПСД органу управления.

Плюс ко всему экспертиза стоит от полумиллиона теңге и выше, а председатель их из своего кармана отдавать не должен.

"Вариантов несколько. Первый: проведение экспертизы может стать частью годовой сметы расходов на содержание дома, то есть частью тарифа, который вносят жильцы. Но они вряд ли на это согласятся. Второй вариант — целевой сбор. Но и тут можно месяцами ходить в большом доме и собирать деньги с жильцов", — делится практикой Павел Шульгин.

Во время установки сплит-системы могут повредить и фасад дома, который относится к общедомовому имуществу. В этом случае к возмещению ущерба можно привлечь собственника кондиционера.

"Надо провести оценку ущерба при помощи аккредитованных специалистов, отправить собственнику досудебную претензию. Если не реагирует — то обращаться в суд", — советует спикер.

Зафиксировали угрозу кондиционера — что делать дальше

Зафиксировали возможное нарушение или же провели экспертизу? Далее необходимо вручить собственнику письменное требование об устранении неисправностей, приложив фото, видео, акт и, если имеется, заключение аккредитованного специалиста. При этом важно сохранить подтверждение того, что человек эту информацию получил, говорит Абзал Касымжанов.

"В требовании следует обозначить конкретный результат: безопасное крепление либо демонтаж по техническим рекомендациям, а также срок, соответствующий степени опасности", — уточняет адвокат.

Дальше нужно отправить зарегистрированное обращение через eOtinish в акимат, адресовав вопросы профильным подразделениям, а также заявление в полицию. К этому сообщению важно подкрепить заключение, фото, видео, доказательства об уведомления владельца. Нужно попросить:

организовать осмотр и оценить угрозу;
установить собственника оборудования и обстоятельства монтажа;
проверить соблюдение конкретных правил содержания фасада и благоустройства;
принять предусмотренные законом меры в пределах компетенции;
сообщить, кто отвечает за дальнейшее рассмотрение обращения.

Статья 189 Гражданского кодекса закрепляет, что бремя содержания имущества лежит на его собственнике.

Кто должен реагировать на опасный кондиционер: полиция, жилищная инспекция или ДЧС?

Абзал Касымжанов уточняет, что у госструктур разные полномочия.

Полиция — можно отправить заявление о возможном нарушении правил благоустройства по статье 505 Кодекса об административных правонарушениях.

"В правилах конкретно про кондиционеры ничего не сказано. Поэтому нельзя говорить, что любой кондиционер на фасаде автоматически влечёт штраф. Чтобы оштрафовать человека по этой статье, нужно установить, какое конкретно правило благоустройства он нарушил при установке кондиционера. Всё зависит от конкретной ситуации: где и как установлен наружный блок, нарушены ли требования к фасаду и есть ли конкретное нарушение правил благоустройства", — объясняет Абзал Касымжанов.

Жилищная инспекция — в компетенции этого госоргана вопросы содержания общего имущества, включая фасады. Но здесь есть важная оговорка.

"По статье 10-9 Закона РК "О жилищных отношениях", субъектами её контроля являются ОСИ и субъекты управления кондоминиумом. Поэтому рассчитывать на то, что жилищная инспекция обязательно сделает предписание именно владельцу квартиры, оштрафует его, нельзя", — уточняет адвокат.

Органы архитектуры и государственного архитектурно-строительного контроля. Эксперт отмечает, что они могут подключиться, если есть нарушения, входящие в их компетенцию, например, если имеются признаки незаконного переоборудования. Однако автоматически приравнивать установку кондиционера к перепланировке тоже нельзя.

ДЧС и служба 112. Сюда можно обращаться при угрозе падения блока и необходимости экстренной помощи.

"Если вопрос не относится к компетенции адресата, по статье 65 Административного процедурно-процессуального кодекса обращение или соответствующая его часть перенаправляется уполномоченному органу не позднее трёх рабочих дней с уведомлением заявителя. Ответ "это не к нам" не должен превращаться в бесконечное "хождение по кабинетам". Бездействие можно обжаловать вышестоящему органу, а затем — в установленном порядке в административный суд", — добавляет спикер.

Каким может быть штраф за неправильную установку кондиционера

Тут важно понять, что конкретно нарушил хозяин квартиры, говорит Абзал Касымжанов.

1. Если установлено нарушение местных правил благоустройства, может применяться статья 505 КоАП. В этом случае хозяин квартиры может получить предупреждение или штраф 20 МРП (1 МРП в 2026 году = 4 325 теңге). Если же нарушение повторится вновь, то в течение года после взыскания — 30 МРП.

2. Если профильный госорган выдал предписание, например, на демонтаж опасного блока или его переустановку, а хозяин жилья его проигнорировал, тогда может возникнуть ответственность по части 3 статьи 462 КоАП. Это штраф в пять МРП для физлица. Но, подчёркивает адвокат, даже если он и будет оплачен, это не значит, что собственник может забыть о кондиционере. Он всё равно должен исполнить предписание.

Кондиционер установил прежний хозяин. Несёт ли ответственность новый владелец

Бывает, что жильцу квартира досталась с уже установленным кондиционером.

"Это не освобождает нынешнего собственника от его содержания. Покупка квартиры с оборудованием означает приобретение в том числе связанных с собственностью обязанностей. При этом нужно различать ответственность за прежний незаконный монтаж и обязанность устранить опасное состояние сейчас. Административная ответственность прежнего владельца не переходит к покупателю автоматически. Но сегодняшний собственник не может оставлять своё оборудование опасным", — считает Абзал Касымжанов.

Хозяин может предъявить требования о качестве установки компании, которая занималась продажей товара и его установкой, но это отдельный вопрос. Однако он не должен мешать тому, чтобы оперативно снять кондиционер или перемонтировать его.

Когда обращаться в суд

Если владелец квартиры отказывается или тянет с устранением опасных изъянов, то судебный иск можно подать параллельно с обращениями в государственные органы.

"Статья 918 Гражданского кодекса РК позволяет обращаться в суд при опасности причинения вреда в будущем. В иске можно потребовать устранить опасное крепление, выполнить необходимые работы либо демонтировать блок, если иного безопасного решения нет", — рекомендует Абзал Касымжанов.

Также в рамках процесса можно подать заявление об обеспечении иска.

Справка: заявление об обеспечении иска — это просьба к суду о том, чтобы на время рассмотрения дела были приняты меры, которые не позволят ответчику ухудшить ситуацию или сделать будущие решение суда бесполезным.

Пока идут судебные разбирательства, есть риск того, что блок кондиционера упадёт. Предоставив фотографии, акт осмотра, заключение специалиста, можно попросить суд принять временные меры безопасности, например, запретить собственнику жилья пользоваться кондиционером до окончания рассмотрения дела.

До суда по делу об опасном кондиционере — какие меры можно предпринять?

Если явно видно, что блок вот-вот упадёт, например, он сильно накренился, то лучше сразу звонить в 112 и при необходимости в полицию по номеру 102. До приезда полиции или ДЧС — предупредить жителей о возможной опасности и ограничить доступ к опасному участку.

"У председателя ОСИ нет права самостоятельно взламывать квартиру или снимать чужое оборудование. Ссылка на крайнюю необходимость возможна только при реальной опасности, которую нельзя устранить иначе. Но она не гарантирует освобождения от возмещения причинённого при вмешательстве ущерба", — поясняет Абзал Касымжанов.

Если кондиционер упадёт — кто ответит?

В этом случае должны установить, почему это произошло, что должен был предпринять владелец имущества.

"Возможная ответственность не ограничивается собственником: значение могут иметь и дефекты монтажа, и состояние фасада, и действия подрядчика или управляющей организации. При этом собственник, который получил обоснованное предупреждение об опасности и ничего не сделал, существенно ухудшает свою правовую позицию", — говорит Абзал Касымжанов.

Председатель ОСИ, по его словам, априори не может быть в ответе за любое ЧП с фасадом. Но если на руках у него будут заключение специалиста, уведомления собственнику, обращения в органы, то это будет доказательством добросовестной работы.

"Однако надо понимать, что просто отправить сообщение в чат, предупредив о возможной опасности, может быть недостаточной мерой. Будут оценивать, какие обязанности имелись у председателя, что он знал о проблеме, какие доступные меры реально предпринял. Поэтому важно документировать не только переписку, но и предупреждение жителей, ограничение опасной зоны, вызов служб и организацию технической помощи", — рекомендует адвокат.

Установка кондиционеров — как избежать угрозы падения?

Описанные рекомендации могут решить проблему, которая уже возникла. А что делать, чтобы таких ситуаций не возникало?

Кондиционер. Фото: depositphotos.com

Павел Шульгин считает, что было бы хорошо, если застройщика обязали предусматривать при проектировании многоквартирных домов специальные места, ниши или корзины для внешнего модуля кондиционера. Это может сказаться на стоимости квадратного метра, но потенциально может спасти общедомовое имущество, здоровье и жизни тех, кому приходится ходить под такими конструкциями.

"Ещё можно было бы создать новую статью в КоАП, привязав её к новому СНиПу, плюс правила установки бытовых кондиционеров. Нужно указать, что нельзя кондиционеры "вешать" на фасад, ограждающую конструкцию, а только в несущую. Это позволит обычному участковому применять эту статью к собственнику кондиционера, исключая из этой цепочки орган управления домом, у которого и так, на наш взгляд, нет на это полномочий", — считает Павел Шульгин.

Ведь есть же статья 505 КоАП — "Нарушение правил благоустройства". Условно, не содержишь в порядке придомовую территорию, насорил — штраф. Почему бы, рассуждает спикер, не внедрить статью 505-1 о ненадлежащей установке кондиционеров и иного оборудования? В ней бы прописать, что в определённом формате внешние модули монтировать запрещено, иначе штраф и демонтаж за счёт владельца жилья. В этом случае, полагает Павел Шульгин, вопрос решался бы без суда.

Если же вас заставляют писать расписку об исправности установленной сплит-системы, то о своих правах вы можете прочитать в этом материале: "Эхо гибели Улданы Мырзуан — подписи за исправность кондиционеров собирают в Алматы. Это законно?"